Działka

Kwestia 1: Wybór działki

Wybór działki jest koronny. Znając nasze ograniczone fundusze, pytanie brzmi czy lepsza działka bliżej miasta czy większa dalej? My zdecydowaliśmy się na działkę na obrzeżach Poznania, mamy kilometr do komunikacji miejskiej, jednak można spokojnie korzystać z podmiejskiej. Oboje jesteśmy zmotoryzowani, także nie robi nam to ogromnej różnicy a do czasu szkoły średniej naszych przyszłych dzieci podejrzewamy, że działka zdąży być włączona w ruch normalnej komunikacji miejskiej. W okolicy jest sporo marketów, osiedle szeregowców, domków jednorodzinnych, podstawówka z gimnazjum oraz różnego rodzaju usługi. Osobiście sądzę, że lepiej dopłacić i mieć sensowne położenie działki niż potem wydawać fortunę na dojazdy – oczywiście wszystko w granicach rozsądku, dopłata musi być proporcjonalna do przyszłych korzyści na dojeździe.

Nasza działka ma ~555m² i kształt trapezu prostokątnego. Wymiary (przyjmując, że od dołu idzie ulica) są następujące:

• 22,72 przód,
• 27,14 prawa,
• 22,23 tył,
• 22,5 lewa.

Wygląda to mniej więcej w ten sposób:

Wymiary działki

Niestety na tym etapie pojawiają się pierwsze problemy. Większość projektów nie mieści się na tak małej działce. Przez niestandardowy kształt możemy patrzeć tylko na domy 22m x 22m, co w praktyce jest małą wartością. Pozostały ‚trójkąt’ będzie można wykorzystać na mały ogródek. Oboje jesteśmy pracujący i znając życie nie będzie wystarczająco czasu na jego pielęgnację, więc jego wielkość jest całkowicie wystarczająca. Według mnie najlepszą działką jest taka, która przypomina prostokąt i nie ma żadnego boku poniżej 21m.

Kwestia 2: Podłączenie mediów

Kupując działkę mamy dwa warianty: nie ma jeszcze ulicy lub już jest. W pierwszym przypadku można kupić gołą działkę i najlepiej od razu podłączyć wszystkie media gdy się pokażą na horyzoncie – tak zrobiliśmy my. W drugim przypadku trzeba sprawdzać, czy działka ma podłączone media. Jeżeli nie, koszt podłączenia może być gigantyczny. Wyobraźmy sobie, że woda jest z drugiej strony ulicy – w celu podłączenia, trzeba rozebrać ulicę, podłączyć rury i postawić ulicę. Jak można się domyślić, jest to niepotrzebny koszt. W związku z tym, moim zdaniem należy kupić niepodłączoną działkę gdy nie ma ulicy lub podłączoną gdy jest – szkoda przepłacać.

Może tylko w kwestii dokumentacji, na chwilę obecną podłączamy:

• wodę,
• kanalizację + deszczówkę,
• prąd,
• internet / telefon (po wybudowaniu domu),
• gaz (po wybudowaniu domu).

Przy okazji, skoro już mówimy o usługach, w którymś momencie trzeba też podpisać umowę na wywóz śmieci.

W kwestii cen, które ciągle się zmieniają się w czasie i zależności od lokacji i providera, odsyłam do stron danej firmy bądź by poznać koszta mniej więcej na fora (np. muratordom).

Kwestia 3: Warunki zabudowy

Właściwie ostatnim punktem przed wyborem projektu są wstępne warunki zabudowy. Większość gmin wydaje informacje dot. akceptowalnego kątu zabudowy dachu, minimalnej odległości domu od początku działki, procentu zabudowy terenu etc. Warto to wiedzieć by przy wyborze projektu nie szukać po projektach, które nie pasują do powyższych norm. Dla nas jest to:

• Nieprzekraczalna linia zabudowy działki: 7m,
• Prawa boczna linia zabudowy działki: 5m,
• Wysokość budynku: 2 kondygnacje + poddasze,
• Zakres kąta nachylenia połaci dachowej 30-45 stopni kryty dachówką lub TP,
• Ogrodzenie przyuliczne ażurowe wysokości 1,2m lub żywopłot.

Elementy wymagane przez urząd do wydania zgody na zabudowę:

• Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• Mapa do celów projektowych,
• Badanie geotechniczne gruntu,
• Służebność przejazdu (jeżeli występuje),
• Pozwolenie na zjazd z działki na drogę lokalną (+ ewentualny projekt zjazdu),
• Zapewnienie dostawy gazu (+ ewentualny projekt instalacji gazowej),
• Warunki techniczne dostawy mediów:
  • energii elektrycznej,
  • wody,
  • kanalizacji oraz deszczówki.
• Inne, jeszcze nam nieznane ;).

Po wyborze projektu orientujemy się, czy gmina nam na taki pozwoli i ustalamy detale z architektem adaptującym – bo to prawie niemożliwe, by nie wprowadzać poprawek ;).